מונחים שכל דייר חייב לדעת

מילון מונחים מקצועי

התחדשות עירונית 

תהליך לחידוש ושדרוג אזורים עירוניים ותיקים או מוזנחים, שנועד למצות את פוטנציאל השימוש בקרקע ולשמר שטחים ירוקים, באמצעות ניצול נכון של קרקעות, בנייה לגובה, שיפור תשתיות, כבישים ומדרכות, בניית מרחבים ירוקים ומוסדות ציבור, ועוד. משנות ה-90 ואילך מורגשת תנופת יזמות ועשייה בתחום התחדשות העירונית, שהוכיחה כי ביכולתה להחיות שכונות חלשות ומוזנחות, ולהפכן לאבן שואבת לזוגות צעירים, המבקשים לגור בסביבת מגורים מטופחת, איכותית ומודרנית.

תוכנית בניין עיר (תב"ע)

 תב"ע היא מסמך בעל תוקף חוקי שנועד להסדיר את השימוש בקרקע בשטח נתון כלשהו. הקביעה המשמעותית ביותר בחוק לגבי "תוכנית" היא זו שנקבעה בסעיף 145 בחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965, אשר בה נאמר כי אין לבצע (כמעט) כל פעולה במקרקעין אלא אם כן נתנה הוועדה המקומית היתר לכך, הוועדה תיתן ההיתר על פי הפרמטרים המוגדרים בתב"ע. התכנית יכולה להיות על בניין אחד או על מספר רחובות, ולרוב גם תגדיר את כמות הנפשות לדונם, מספר חניות לדירה ומספר הקומות המותרות לבנייה. התב"ע מורכבת משני מסמכים עיקריים, תשריט ותקנון, וכן ניתן לצרף אליה מסמכים נוספים הקרויים "נספחים".

נציגות דיירים

עוד בטרם אותר יזם, יש לדאוג למנות נציגות דיירים מסודרת לפחות נציג 1 מכל כניסה, נציגות אשר תפעל בשם ולמען בעלי הזכויות אל מול היזמים, וגורמי המקצוע השונים. . הליך בחירת הנציגות פועל באופן כזה שדייר הרואה עצמו כדייר המתאים להיות נציג בפרויקט פינוי בינוי יציג עצמו לבעלי הזכויות בעוד אלו יאשרו אותו מולם לפעול ולקדם את האינטרסים שלהם באותו מתחם. יובהר כי במקרים מסוימים על מנת לבחור נציגות דיירים ניתן גם לקיים מפגש דיירים ובאותה העת למנות נציגות . יש להוציא פרוטוקול מסודר בתום ישיבה זו . הנציגות תפעל בשקיפות מלאה, באמינות וביושר. יובהר כי חברי הנציגות לא זכאיים בשום מקרה לטובת הנאה ו/או תמורה נוספת בעד עבודתם.

עורך דין בעלי הדירות

לאחר שמונתה כדין נציגות מטעם בעלי הזכויות חשוב שהנציגות תמנה עורך דין דיירים אשר ייצג את כל בעלי הזכויות במתחם אל מול היזם שייבחר. חשוב ביותר כי בעלי הדירות יקבלו ייצוג משפטי הולם על ידי עורך דין אשר מייצג רק אותם ומתמחה ספציפית בפינוי-בינוי. הניסיון והבקיאות של עורך הדין בתחום יבטיחו את מקסום התמורה לבעלי הדירות ווכן ישמור על זכויותיהם, החל מגיבוש העסקה וההסכם, דרך הליווי הבנקאי ועד למסירת החזקה בדירות החדשות ורישום הבית המשותף.

בעלי זכויות

בעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה הרשומים או הזכאים להירשם כבעלי זכויות הבעלות ו/או החכירה ביחס ליחידות המקוריות המצויות במתחם ו/או בכל חלק ממנו.

ועדה ארצית לתכנון ובנייה

מוסד התכנון הארצי, שבו חברים נציגי הממשלה, נציגי הרשויות המקומיות ואנשי ציבור. בסמכותה לאשר תוכניות מתאר מחוזיות ולהמליץ לממשלה לאשר תוכניות מתאר ארציות.

ועדה מחוזית לתכנון ובנייה

ועדה מחוזית לתכנון ובנייה היא גוף ממשלתי-ציבורי שאחראי לתכנון וביקורת הבנייה בשבעת המחוזות המנהליים בישראל – ת"א, חיפה, ירושלים, מרכז, צפון, דרום ויו"ש. בכל מחוז פועלת ועדה מחוזית, שבראשה עומד נציג שר האוצר, ולצדו יושבים נציגים של משרדי ממשלה, הרשויות המקומיות במחוז, מינהל מקרקעי ישראל, מהנדסים, אדריכלים וארגונים סביבתיים. הוועדה המחוזית אחראית לאישור או דחייה של תכניות מתאר מקומיות, מתווה את מדיניות התכנון במחוז, ומעבירה הערות בנוגע לנושאים ותכניות הנידונים במועצה הארצית. 

ועדה מקומית לתכנון ובנייה

ועדה מקומית לתכנון ובנייה היא הערכאה הנמוכה ביותר בהסדרת התכנון והבנייה בישראל, מבין שלוש ערכאות מרכזיות: ועדות מקומיות, ועדות מחוזיות ו-ועדה ארצית. הוועדה המקומית אחראית ברוב המקרים לתכנון הבנייה ברשות מקומית אחת. ועדה מקומית מתכנסת אחת לתקופה, בהתאם להיקף עבודתה, על מנת לדון בבקשות לקבלת היתרי בנייה. במקרה של עיכוב או תשובה שלילית, היזם רשאי להגיש ערעור לוועדת הערר המחוזית.

דיירים סרבנים

על מנת שפרויקט פינוי בינוי יצא לדרך, נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות לעסקה, אולם לא תמיד אנו מצליחים לקבל את הסכמת כל בעלי הזכויות , לא אחת מיעוט של בעלי דירות מתנגד לפרויקט באופן לא ענייני, לעתים אף לא בתום לב, ואינו מוכן לחתום על ההסכם עם היזם. חוק פינוי בינוי קובע כי אם נוצר מצב שבו רוב של 80% (נכון לינואר 2020) מבעלי הדירות בבניין בודד או רוב של 80% מבעלי הדירות בכל המתחם ו-66% לבניין באותו המתחם מסכימים לעסקה, ואילו בעל דירה באותו בניין או מתחם מסרב סירוב בלתי-סביר לעסקה, הוא חשוף לתביעה מצד יתר בעלי הדירות.

תקן 21

מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים מפרסמת מעת לעת תקנים מקצועיים לעבודת שמאי המקרקעין. מטרתו ומהותו של תקן 21 הוא לאזן בין האינטרסים השונים בפינוי בינוי. תוצאת עבודתו אמורה להביא לאיזון האינטרסים ול"שיווי משקל כלכלי-תכנוני" בין מוסדות התכנון, היזם והדיירים.

האיזון הזה הכרחי, שהרי רק אם כל השחקנים ישיגו את מטרתם בצורה סבירה, המיזם יוכל להתממש. התקן כולל שלושה חלקים:

החלק הראשון – בדיקה שמאית כלכלית. שמטרתה היא "לבחון האם כמות היחידות וזכויות הבנייה בתכנית המוצעת לפינוי-בינוי מהוות תמריץ ראוי ליזם לביצוע העסקה".

החלק השני – בדיקת הכדאיות של התמורה לבעלי הדירות-חלק זה מתייחס למצב, שבו נדרשת בחינת כדאיות התמורה אשר יקבלו כלל דיירי המתחם ובדיקה אל מול רווח היזם.

החלק השלישי – שומה לדייר הסרבן- חלק זה מתייחס למצב, שבו נדרשת בחינה של סך התמורה המוצעת לדירה פרטנית הקיימת במתחם ביחס לדירות אחרות מסוגה. מטרת הבדיקה לבחון האם שווי דירתו של הדייר הסרבן גבוה משווי דירה אופיינית במתחם והאם העסקה שהוצעה לדייר הסרבן היא כלכלית ומשקפת את תוספת השווי של דירתו, מעבר לדירה האופיינית; אם העסקה אינה כדאית – באילו תנאים היא תיחשב לכלכלית. במילים אחרות: מטרת הבדיקה להעריך האם "דייר סרבן" אכן קופח מבחינה כלכלית בתמורה שהוצעה לו, ביחס לדיירים אחרים.

היתר בנייה

אישור שניתן על ידי מוסדות התכנון לביצוע עבודות בנייה היתר בנייה יינתן מכוח התב"ע התקפה החלה על הקרקע המדוברת. רק לאחר קבלת היתר זה ניתן לבצע את הבנייה.

בנייה רוויה

המושג בנייה רוויה מגדיר בניינים הרשומים כבתים משותפים או עתידים להירשם ככאלו על פי חוק המקרקעין משנת 1969, בעלי 2 קומות ומעלה, לא פחות מ-4 דירות, ולפחות דירה אחת בכל קומה.

אחוזי בנייה

השטח המותר לבנייה – שטחי בנייה חלקי גודל המגרש. אחוזי הבניה נגזרים מתקנון התכנית החלה על המגרש. לדוגמה: אם במגרש בשטח דונם נקבע כי אחוזי הבניה יהיו 50% ניתן לבנות בו 500 מ"ר.

תכסית

אותו חלק של המגרש שעליו עומד (או שאותו מכסה) המבנה. תכסית של 40 אחוזים פירושה שהמבנה מכסה 40 אחוזים משטח המגרש.

תקן חניה

הוראות הקובעות את מספר מקומות החנייה שניתן להקים במסגרת התכנית. מספר החניות נקבע לכל דירה או שימוש אחר המתאפשר במסגרת התכנית, וזאת בהתאם לתקן החניה הארצי, למדיניות הרשות המקומית ולשיקולים שונים, כגון קרבת התכנית לצירי תחבורה ציבורית.

הערת אזהרה

הערה שניתן לרשום על זכויותיו של בעל נכס ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (טאבו), לפיה בעל הנכס מתחייב לעשות בהן עסקה או להימנע מלעשות בהן עסקה. להערת אזהרה שימושים שונים. כך, למשל, הערה בדבר התחייבותו של בעל דירה למכור את דירתו נועדה למנוע עסקה סותרת או הערת אזהרה על הקרקע לטובת מי שרכש דירה בבניין שנבנה עליה היא אחת הבטוחות שקבלן יכול להעניק לרוכש דירה, על פי כללי חוק המכר.

זכויות בנייה 

הן המרכיב הקובע מהן אפשרויות הבנייה הנוגעות לנכס או לקרקע, בהתאם לתב"ע. זכויות בנייה נוספות ניתנות בשני מקרים: אם לא נוצלו מלוא זכויות הבנייה בעת הקמת הבניין, או אם אושרה תב"ע שמעניקה זכויות נוספות. המושג זכויות בנייה אינו מוגדר בחוק המקרקעין, וההחלטות בנושא מתקבלות על ידי הוועדות לתכנון ובנייה, המעניקות היתרי בנייה שקובעים על כמה אחוזים משטח הנכס ניתן לבנות. זכויות בנייה הן אחת התכונות החשובות ביותר של נכס, ומרכיב עיקרי בקביעת ערכו.

נסח הטאבו

נסח טאבו הוא המזהה של הנכס. כמו שלאדם יש תעודת זהות או לרכב יש מספר רכב או רישיון, נסח הטאבו הוא תעודת הזהות של הנכס או של המקרקעין. בנסח מפורטים כל פרטי הנכס, מי בעליו, האם רשומות עליו הערות אזהרה מטעם רוכש מסויים או מטעם בנקים למשכנתאות או עיקולים ושיעבודים שיש על הנכס.

תיק מידע

מידע תכנוני מפורט הניתן ליזם או מי מטעמו לצורך הגשת בקשה להיתר בנייה. תיק המידע כולל פירוט בדבר זכויות הבנייה בנכס, השימושים המותרים בו, הגבלות הבנייה, פירוט הדרישות וההנחיות והתנאים להמשך הליך הרישוי עד שלב מתן היתר בנייה.

חוק פינוי-בינוי

נחקק ב-1965 והפך למדיניות רשמית ב-1998, נועד לסייע למצוקת הדיור ההולכת וגוברת בישראל. החוק מאפשר לממשלה להכריז על שטחים מיושנים או מוזנחים כמיועדים לפינוי-בינוי, במטרה להרוס את המבנים בתחומם ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים, וכן לשדרג את האזור באמצעות בניית גינות, שטחים ציבוריים ועוד. בשנת 2006, החוק עבר תיקון חשוב: עד אותה שנה, דייר שסירב להתפנות יכול היה לעצור פרויקט שלם. בתיקון נקבע כי אם 80% מהדיירים מעוניינים לחתום על פרויקט פינוי-בינוי, והדייר מסרב באופן בלתי סביר, הם רשאים לתבוע אותו ועליו לשאת באחריות לנזק שנגרם להם.

דוח חברתי 

דו"ח המסייע בבניית תכנית חברתית-קהילתית למתחם ולהתאמת התכנון לצרכי התושבים המתגוררים בתחום הפרויקט. הוא כולל מיפוי חברתי של מתחם ההתחדשות העירונית, ניתוח מצב קיים ובניית תכנית לליווי חברתי ולמתווה שיתוף הציבור במתחם.

סעיף 23 לתמ"א 38

סעיף זה בהוראות תמ"א 38, מאפשר לרשות המקומית להוסיף, להוריד או לשנות מההוראות הקבועות בתמ"א 38. הוראות אלו ייקבעו במסגרת תכניות מפורטות, באופן המותאם לתחומה ולצרכיה של רשות מקומית, ואשר יאושרו על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה.

היטל השבחה

תשלום שבעל נכס חייב לשלם לרשות המקומית במקרה שבו אושרה  תכנית שהשביחה את ערך הנכס (היינו, העלתה את ערכו בשל תוספת זכויות בנייה, שינוי ייעוד וכיוצא באלה). היטל ההשבחה הוא בשווי מחצית ההשבחה שנוצרה לבעל הנכס. בפרויקטי התחדשות עירונית ניתן לקבל, בתנאים מסוימים, פטור חלקי או מלא מהיטל השבחה.

חוק התחדשות עירונית, התשע"ז-2017

החוק מסדיר את פעילותם של מארגני עסקאות פינוי-בינוי ותמ"א 38. החוק מגדיר למארגן דרישות שעליו לבצע קודם החתמה (קיום כנס, תוכנו, צורת ההסכם וכו') וכן חובת שקיפות, נאמנות ועוד. כמו כן, מגדיר החוק פעולות ולוחות זמנים קצובים להליך שאי-עמידה בהם מביאה לפקיעת הסכם הארגון.

הגנת דייר קשיש

דייר קשיש יוגדר אדם שמלאו לו 75 שנים ביום חתימת בעל הדירה הראשון על הסכם פינוי בינוי.
עבור אדם קשיש התווספו בחוק עילות סירוב נוספות הנחשבות ראויות – יזם יחויב להציע לאדם קשיש בנוסף לאופציה של דירת תמורה בפרויקט את אחת מהחלופות הבאות:

מגורים מחוץ לפרויקט – מעבר לבית אבות/דיור מוגן, רכישת דירה חלופית ע"י היזם או תמורה כספית לצורך רכישת דירה חלופית. הכל בשווי דירת תמורה בפרויקט.
לאדם קשיש בן 80+ ניתן להציע רק את החלופות האלה. 

לאדם קשיש בן 75 ל-80 יוכל להציע היזם שתי דירות קטנות בפרויקט או דירה קטנה וכסף להשלמה. הכל בשווי דירת תמורה בפרויקט.

מס שבח

מס המוטל על הרווח שנצבר לאדם כתוצאה מעליית שווי דירה בעת מכירתה. בעל דירה בהתחדשות עירונית יזכה, בתנאים מסוימים, בפטור מתשלום מס זה.

מס רכישה

מס המוטל על אדם הרוכש מקרקעין, לרבות דירה, בגין ביצוע העסקה. בעל דירה בהתחדשות עירונית הזכאי לקבלת דירת תמורה, יזכה, בתנאים מסוימים, בפטור מתשלום מס זה.

קו בניין

המרווח בין המבנה לבין גבולות המגרש כפי שנקבע בתכנית. ניתן לחרוג מהקו בתנאים מסוימים, כגון הליך של הקלה בעת הוצאת היתר בנייה.

שטחים ירוקים

שטחים ירוקים היא הגדרה כללית לפארקים, שדרות וגינות ציבוריות ברחבי הערים. לשטחים ירוקים יש יתרונות רבים מבחינת המרקם העירוני והתושבים: הם מסייעים לטהר את האוויר, המזוהם לעיתים מפיח, עשן ורעלים, ומסייעים בשיפור הניקוז. כמו כן, הם מהווים מוקד מפגש וחיבור בין חברי הקהילה, ומאפשרים לבלות שעות פנאי קרוב לבית בפעילויות ספורט, טיולים וכן הלאה. בנוסף, השטחים הירוקים מקשטים את הסביבה העירונית, מאפשרים לבעלי חיים וצמחים להמשיך ולהתקיים בה, ואף מושכים משקיעים ובכך מעלים את ערך הנדל"ן באזור.

מע"מ בשיעור 0%

הטבת מס כפולה בהתחדשות עירונית המאפשרת פטור מתשלום מע"מ עבור שירותי הבנייה הניתנים מהיזם לבעלי הדירות מחד, ומאידך, מאפשרת ליזם להזדכות על המע"מ אותו שילם עבור המוצרים שרכש עבור שירותי בנייה אלה.

פרוגרמה

הגדרת צרכים כמותיים של השטחים הציבוריים הנדרשים בתכנית, ביחס לכמות האוכלוסייה ומאפייניה. בתחשיב זה משוקללים מכלול הצרכים למטרות שימוש שונות, כגון חינוך, תרבות, דת, בריאות, רווחה, ספורט ושטחים פתוחים.

בנק מלווה

ברוב הפרויקטים להתחדשות עירונית היזם נזקק לסיוע במימון הפרויקט ולצורך כך, נוטל הלוואה מבנק. בנק זה, המכונה "בנק מלווה", מעמיד הלוואה ליזם בכפוף לרישום שעבוד על הקרקע לטובתו.

התנגדות

כשמוסד תכנון מחליט לקדם תוכנית, מחובתו ליידע את הציבור כי הוא רשאי להתנגד לה. תקופת ההפקדה נמשכת חודשיים ממועד הפרסום של ההודעה האחרונה בנדון, ובמהלכה רשאי כל אדם שהתוכנית עשויה להשפיע עליו להתנגד לה. התנגדות לתוכנית יש להגיש למוסד התכנון שידון בה. את ההתנגדות המנומקת יש להגיש בכתב, ובמסגרתה יש לציין אם מוסד התכנון מתבקש לדחות את התוכנית על הסף, או רק להכניס בה שינויים. להתנגדות יש לצרף תצהיר חתום בפני עורך דין.

ייעוד קרקע

הגדרת השימוש המותר בקרקע (למשל: מגורים, תעסוקה, מבני ציבור, מסחר וכדומה). תכנית בניין ערים (ע"ע) קובעת את שימושי הקרקע המותרים בכל חלקה בתחום התכנית.

דוח אפס

דו"ח כלכלי המעריך את הרווח הצפוי מיישום פרויקט, לשם קביעת הכדאיות הכלכלית לביצועו. הדו"ח נערך על ידי שמאי, בהסתמך, בין היתר, על זכויות הבנייה, הערכת שווי הקרקע ותחזית המכירה של הדירות החדשות. 

מכפיל יחידות דיור (מקדם הציפוף)

היחס בין מספר יחידות הדיור המתוכננות (היוצאות) בשטח התכנית, לבין מספר יחידות הדיור הקיימות (הנכנסות) בשטחה.

מבנה לשימור

מבנה שלדעת מוסד תכנון הוא בעל ערך היסטורי, לאומי, תרבותי או אדריכלי, ואשר תכנית שימור קבעה הוראות לאופן שימורו, לרבות איסור הריסה.

ייפוי כוח

הרשאה משפטית לשלוח (מיופה הכוח) לעשות פעולות בשמו של השולח (מייפה הכוח) מול צד שלישי. ייפוי כוח נדרש למשל בפרויקט של פינוי-בינוי או תמ"א 38 , כאשר היזם לוקח על עצמו את קידום התכנית החדשה בשמם של הדיירים הקיימים או על מנת להבטיח שדיירים לא יחזרו בהם ויחתמו על הבקשות להיתרי הבנייה שיוגשו.

מושע

בעלות משותפת במקרקעין של כמה שותפים, כאשר הבעלות של כל אחד מהם היא לפי חלקו בכל המקרקעין, ואין לאחד השותפים חלק מוגדר ומסוים בהם.
בעלות זו יכולה להיות בבניין מגורים או בחלקת קרקע שלא נעשתה בה פרצלציה (ראו ערך פרצלציה).