פינוי בינוי

תהליך התקדמות פרוייקט סטנדרטי

סה”כ שלב תכנון ואישור בין 3.5 ל- 5 שנים.
סה”כ תקופת הפרויקט 6-8 שנים.

LogoMakr-6aaD2K
חתימת רוב נדרש על יפוי כוח תכנוני
LogoMakr-0hle9K
אישור תב"ע
LogoMakr-6eLyNY
פרסום החלטת וועדה
LogoMakr-4Kh5ZE
קבלת היתר בניה
LogoMakr-28c0yM
בניה בפועל
01
02
03
04
05
3-6 חודשים
24-36 חודשים
8-14 חודשים
3 חודשים
18-24 חודשים

ששת השלבים בהתחדשות עירונית

1. פגישה
פגישה עם נציגות הדיירים להתאמת התכנית הטובה ביותר עבור הדיירים והצגת כל תהליך העבודה בשקיפות ולפרטי פרטים
1. פגישה
2. חתימה
חתימה על הסכם ללא כל עלות מצד הדיירים וציוות נציג אישי מטעם החברה שילווה את הפרוייקט לאורך כל הדרך.
2. חתימה
3. קידום
קידום תב"ע והוצאת היתר בנייה מול הרשויות הרלוונטיות. סגירת ליווי בנקאי והנפקת ערבויות חוק מכר
3. קידום
4. ביצוע
ביצוע זה הזמן להרוס את הבניין הישן ולבנות במקומו חדש, מתוכנן ומודרני. צוות מקצועי ומיומן ינהל, ויפקח על ביצוע הפרויקט מפינוי הדיירים ועד הצבע האחרון על הקיר
4. ביצוע
5. יש לכם דירה חדשה
יש לכם דירה חדשה. מרווחת יותר, חדשה ויפה יותר, בבניין חדש בדיוק כמו שרציתם, ברוכים הבאים הבייתה.
5. יש לכם דירה חדשה
6. בדיקת הדירה
בדיקת הדירה תוך כדי שימוש סדיר ואישור היותה ראויה למגורים כחוק בשנה הראשונה מיום המסירה.
6. בדיקת הדירה

לרוב מתבלבלים בין פינוי בינוי לבין תמ"א 38 תיקון 2 כי מדובר בהריסה ובנייה מחדש, אך זה לא אותו דבר.

ההבדלים הם:

– הסמכות לאישור תמ"א 38 היא המועצה המקומית לעומת פינוי בינוי המועצה המקומית נותנת המלצה ועל היזם לפנות לוועדה המחוזית.

– לרוב בפינוי בינוי מסמנים להריסה כמה מבנים לעומת תמ"א 38 שבו מסמנים בניין ספציפי.

– בתמ"א 38 על היזם לתת מענה לצורך של אותו בניין, בפינוי בינוי על היזם לתת מענה ותשתיות למתחם שלם.

– תמ"א 38 גוברת על כל זכות אחרת גם עם בתב"ע מצויין כי המבנה הוא לבנייה נמוכה היזם יבנה בכל זאת את ה-2.5 קומות שמגיע לו. בפינוי בינוי התוכנית של היזם חייבת להיות תואמת לתב"ע. במידה ואין לעירייה תוכנית לאזור מסוים בו היזם מעוניין לעשות פינוי בינוי עליו לתכנן את התב"ע תוך התחשבות בתשתיות והצרכים וכמובן העלויות הכספיות של התכנון.

– בפינוי בינוי נדרשים 80% הסכמה של הדיירים, הטיפול בסרבנים באותה דרך כמו בתמ"א 38.

– פוטנציאל העסקה נובע מהצפיפות של המתחם, העירייה נותנת יחס מסוים נניח לצורך העניין 100 דיירים לכל דונם, אם המתחם של היזם צפוף והיחס לא משתלם בכמות הדיירים היזם ימנע מעסקה זו מאידך במתחם גדול עם מעט דיירים העסקה תהיה משתלמת.

– בפינוי בינוי נותנים לדייר תוספת של 25% לשטח הדירה הנוכחית.

איך עובד התהליך?

  1. בקשת תב"ע מהעירייה והבנת מה התכנון העתידי וחיפוש מתחמים בעלי פוטנציאל לרווח גבוה.
  2. הגעה לאזור הנבחר ויוזמים פגישה עם וועדי הבניין או נציגים המעוניינים להיפגש בליווי עורך דין שמייצג אותם.
  3. איסוף חתימות של 80% מהדיירים.
  4. מדידות המבנה והמצב הקיים בודקים שאין חריגות בנייה גניבת שטחים.
  5. ביצוע דוח קרקע לבדיקת עמידות היסודות מצבם והאם צריך להוסיף.
  6. תכנון אדריכלי ועיצוב המבנים והגינות.
  7. אישור מהנדס קונסטרוקציה – המגדיר היכן היו החיזוקים והאם העיצוב של האדריכל בר ביצוע.
  8. יועץ תשתיות בניה ותחבורה.
  9. דוח ״אפס״ המציג רווחיות ובדיקת שמאי.
  10. הליך פרסום.

לאחר הגשת כל המסמכים לרשויות הם יבקשו "תזכיר חברתי", אותו תזכיר יתן לעירייה להבין מי האוכלוסיה בבניין/מתחם האם מדובר בפנסיונרים, בעלי שכר ממוצע, מתחרדים וכו'. כך יוכלו לדעת האם התוכניות של היזם תואמת למעמד האוכלוסיה.

לאחר בחינת התוכנית ע"י העירייה תענה האם היא ממליצה או לא ממליצה על התוכנית, היזם פונה עם ההמלצה לוועדה המחוזית, לרוב הוועדה המחוזית לא תחלוק על המלצת העירייה ולכן אם העירייה לא ממליצה פניה לוועדה המחוזית אינה כדאית. במידה והעירייה ממליצה יכולה הוועדה המחוזית לשנות את התוכניות בהתאם לשיקולה.